الدليل الشامل إلى عقود المُساطحة في أبو ظبي

تعد أبو ظبي، عاصمة دولة الإمارات العربية المتحدة، مركزًا رئيسيًا للأعمال والأنشطة التجارية، فقد جذب سوق عقارات أبو ظبي الأسرع نموًا كافة المستثمرين الساعين إلى الانخراط في الأعمال التجارية من جميع أنحاء العالم. وتعتبر عقود المساطحة إحدى العوامل الرئيسية المحرّكة لعجلة النمو هذه، فهي أداة قانونية مبتكرة تسمح للمطورين والمستثمرين بالعمل معًا لإنشاء المشاريع وإتاحة فرص جديدة. وسواءً كنت متمرسًا في قطاع العقارات أو بدأت في هذا المجال منذ فترة وجيزة، فإنّ فهم عقود المُساطحة يعدّ عنصرًا ضروريًا للنجاح في بيئة الأعمال التي تمتاز بسرعة تطوّرها. وفي هذه المقالة، سنتطرّق بشكل مفصّل إلى عقود المساطحة وسنستكشف كيفية تشكيلها لمستقبل سوق العقارات في أبو ظبي. 
 

ما هو عقد المُساطحة؟ 

يتيح عقد المُساطحة لحامله استئجار عقار مملوك للحكومة. فهو يمنح حامل العقد الذي غالبًا ما يكون مطورًا أو مستثمرًا الحق في البناء أو الزراعة على الأرض لفترة زمنية معينة يبلغ متوسّطها 10 سنوات، كما يمنح عقد المُساطحة مالك الأرض الحق في تشييد مبنى أو تغيير العقار، أو الاستثمار في قطعة أرض مملوكة لطرف ثالث أو رهنها أو تأجيرها أو بيعها أو شرائها لمدة محددة (لا تزيد عن 50 عامًا). وبعد انتهاء المدة، يمكن تجديد العقد مرة أخرى بالاتفاق المتبادل بين الطرفين لمدة تصل إلى 50 عامًا.  

ظهر مفهوم المساطحة على مستوى دولة الإمارات العربية المتحدة لمساعدة المستثمرين وتشجيعهم على الشروع في أنشطة تطوير عقاري تمتاز بالقوة والأمان. يمنح عقد المُساطحة لحامله مزيدًا من الحقوق والمرونة والاطمئنان، وهو ما قد يكون مفيدًا للغاية بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى الشروع في مشاريع تطوير عقاري طويلة الأجل وواسعة النطاق.  

يمنح عقد المُساطحة مالك الأرض الحق في تشييد مبنى أو تغيير العقار أو الاستثمار فيه أو رهنه أو تأجيره أو بيعه أو حيازةقطعة أرض مملوكة لطرف ثالث لمدة محددة (لا تزيد عن 50 عامًا). ويمكن تجديد هذا الحق مرة واحدة بالاتفاق المتبادل بين الطرفين لفترة أخرى تصل إلى 50 عامًا.   

ماذا يعني ذلك بالنسبة للمواطنين الإماراتيين؟ 

تختلف القوانين المتعلقة بملكية الأجانب للعقارات من إمارة إلى أخرى. حيث يوجد معيار قياسي معمول به في إمارة أبو ظبي فيما يتعلق بالعقارات المملوكة للحكومة. ما الذي يعنيه ذلك بالنسبة للمواطنين الإماراتيين؟ يمكن للمواطنين الإماراتيين إبرام عقود المساطحة على مستوى الدولة، ويُمكن  لغير الإماراتيين (والشركات المملوكة لهم) إبرام هذا النوع من العقود في مجالات استثمار محدّدة دون احتفاظهم بحقّ ملكية الأرض. كما أنّه لا يمكنهم تمديد العقود لأكثر من 50 سنة جديدة.   

ما الفرق بين الايجار طويل الأجل والمساطحة؟ 

تعد غالبية عقود الأراضي في أبو ظبي عقود إيجار طويلة الأجل. ومع ذلك، ثمة اختلافات كبيرة بين الاثنين ينبغي أخذها بعين الاعتبار، وذلك لأن عقود المساطحة تنطوي على بعض المزايا. فعندما توقّع على عقد إيجار طويل الأجل، فإنّك لن تُمنح أي حقوق ملكية. أما عقود المُساطحة، فيحق لصاحبها إجراء تعديلات دائمة على العقار – والاحتفاظ بملكية تلك التعديلات طوال مدة العقد. يدفع المستأجر عادةً إيجارًا لمالك الأرض بموجب عقد إيجار طويل الأجل. ومن جانب آخر، يتيح عقد المُساطحة لشركة التطوير العقاري أو المستثمر تقسيم الأرباح مع مالك الأرض بدلًا من دفع الإيجار.  

وقد تتضمن عقود الإيجار طويلة الأجل أحكامًا للإلغاء المبكر أو التجديد، بينما قد يكون إنهاء عقود المساطحة أكثر صعوبة وقد لا تكون قابلة للتجديد. ومن هنا، يجوز لمالك الأرض أيضًا التقدم بطلب للحصول على تنازل عن المساطحة.    

ماذا يعني التنازل عن المُساطحة؟ 

يُعيد التنازل عن المساطحة حق الملكية إلى مالك الأرض ويُنهي العقد قبل تاريخ انتهاء صلاحيته. وقد يعود ذلك إلى عوامل عدّة. فقد لا يتمكن المطور من مواصلة المشروع لأسباب عديدة. ومع ذلك، تُدرج الشروط المالية غالبًا في العقد الأولي، لذلك قد تكون هناك حاجة إلى تعويضات أو غرامات، اعتمادًا على أسباب الإنهاء.  

وعلى عكس عقد الإيجار، يجوز للشخص توريث عقد المُساطحة لمن يعيلهم في حالة الوفاة. وعلاوة على ذلك، تسمح التعديلات المدخلة على تشريعات العقارات في أبو ظبي الآن لحامل عقد المساطحة برهن الأرض والحصول على قرض مصرفي.  

 هل يمكنني الحصول على عقد مُساطحة بديل  لعقد الإيجار طويل الأجل؟ 

نعم. إذا كنت تحمل عقد إيجار طويل الأجل، فلديك خيار تحويله إلى عقد مُساطحة. ومع ذلك، من شبه المؤكد أن هذه العملية تتطلب إعادة تفاوض بشأن الشروط (مثل مدة العقد ودفعات الإيجار). وسيتطلب ذلك أيضًا موافقة الطرفين.  

ما شروط التوقيع على عقد المُساطحة؟ 

بدايةً، يجب أن تكون الأرض مملوكة لحكومة أبو ظبي. وينبغي تحديد الأطراف المعنية، ووصف لمحل التعاقد (في هذه الحالة، قطعة أرض)، والشروط، والمدة، وحقوق التطوير، وأحكام الإنهاء، كما هو الحال تمامًا في أي عقد آخر. كما يُوصى بشدة بالحصول على المساعدة القانونية اللازمة لضمان فهمك لحقوقك وواجباتك، وتذكر أن المواطنين الإماراتيين فقط هم المؤهلون للقيام بالمساطحة مع حكومة أبو ظبي.  

ما هي رسوم عقد المُساطحة؟ 

تُحدد قيمة عقد المساطحة بضرب الإيجار السنوي (مساحة الأرض (بالقدم المربع) × السعر لكل قدم مربع) في مدة الاتفاقية. يختلف سعر القدم المربع في أبو ظبي حسب الحي. على سبيل المثال، يبلغ السعر 0.75 درهم / قدم مربع في مدينة أبو ظبي و0.25 درهم / قدم مربع في الظفرة.  

تعتمد الرسوم المستحقة على اتفاقية المُساطحة في أبو ظبي على استخدام الأرض: 1% من إجمالي الإيجار السنوي للاستخدام الصناعي و2% للاستخدامات الأخرى. وتُدفع الرسوم دائمًا من جانب صاحب حق المساطحة (المساطح).  

كيف وأين يمكنني دفع رسوم المساطحة؟ 

هناك خدمة تسمى “دفع الإيجار” في منظومة داري، حيث تتيح هذه الخدمة لحامل العقد دفع الإيجار، سواءً كان ذلك لسداد مستحقات إيجارية متراكمة أو لإتمام دفعة إيجارية مقدمًا.