قيمة القرض النسبية: ما المقصود بها وما أهميتها؟

ما المقصود بقيمة القرض النسبية؟ 

تعني قيمة القرض المرتفعة أن مالك العقار مدين للمقرض بنسبة كبيرة من قيمة العقار ضمن إطار الرهن العقاري القائم. تشير قيمة القرض النسبية البالغة 100% إلى أن مبلغاً مساوياً لقيمة العقار بالكامل مستحق للمقرض. عادةً ما يرغب المُقرض والمقترض في الحصول على نسبة قرض إلى قيمة أقل على العقار. 

تتمثل القاعدة الأساسية في أن قيمة القرض النسبية البالغة 80% هي رقم جيد وآمن لكلا الطرفين. بشكل عام، سيتطلب ذلك من المشتري أن يوفر 20% من القيمة نقداً كدفعة أولى على العقار، مع اقتراض النسبة المتبقية البالغة 80%. يتم إطفاء القرض عن طريق سداد مدفوعات كل شهر، وتقل قيمة القرض النسبية تدريجياً. 

ثمة عامل آخر، إلى جانب مبلغ القرض المُستحق، يؤثر على نسبة القرض إلى القيمة. يمكن أن تشهد قيمة العقار تقلبات صعوداً أو هبوطاً بعد أن يشتري مالك جديد العقار. إذا ارتفعت قيم العقار، فسيؤدي ذلك إلى تقليل نسبة القرض إلى القيمة. وبالمثل، إذا انخفضت قيم العقارات، فستزيد نسبة القرض إلى القيمة. ومن الممكن أن تؤدي قيم العقارات الآخذة في الانخفاض إلى زيادة في قيمة القرض النسبية تتجاوز الـ 100%. وفي حال حدوث ذلك، يُقال بأن المقترض “في ورطة” بشأن القرض، وهو ما يُعد علامة تحذير له بأنه من الممكن أن يعجز عن سداد القرض.

إلى ماذا تشير قيمة القرض النسبية السيئة؟ 

إن قيمة القرض النسبية المرتفعة، سواء لعقار واحد أو لمتوسط نسب القرض إلى القيمة في مكان معين، يمكن أن تدل على ديون خطيرة. يطلب معظم المُقرضين أن يدفع المقترض دفعة أولى للحصول على القرض، حتى لا يتم اقتراض قيمة العقار بالكامل.

قد تعني قيمة القرض النسبية المرتفعة أن المقرض لم يطلب دفعة أولى عالية بما يكفي للعقار. قد يمثل ذلك أمراً خطيراً لأنه في حال كان القرض مرتفعاً جداً، فإن الدفعة الشهرية قد تكون أيضاً مرتفعة نسبياً. في العقارات الاستثمارية، قد يترك ذلك مجالاً صغيراً للخطأ إذا كانت هناك حاجة إلى إجراء عمليات صيانة أو إصلاح مشاكل غير متوقعة، أو إذا كان العقار لا يحقق إيرادات الإيجار المتوقعة. في مثل هذه الحالة، قد لا يتمكن المقترض من سداد القرض في الوقت المناسب.

إذا كان متوسط قيمة القرض النسبية في مكان واحد مرتفعاً جداً، فغالباً ما يكون ذلك علامة على إخفاق منهجي محتمل، من شأنه أن يؤدي إلى أزمة مالية. من المهم للمقرضين أن يطلبوا دفعات مقدمة مناسبة لإفساح المجال للخطأ ومهلة في حال انخفضت أسعار العقارات مؤقتاً. 

ما المزايا التي تنطوي عليها قيمة القرض النسبية المنخفضة؟ 

من المهم بالنسبة للمستثمر الحفاظ على قيمة القرض النسبية للعقارات التي يمتلكونها عند مستوى معقول، أي 80% أو أقل. يشير هذا إلى أنهم يمتلكون الاحتياطيات النقدية المناسبة لدفع دفعة أولى كبيرة على عقاراتهم، وسيظلون قادرين على إدارة أعمالهم بنجاح في حالة حدوث ركود. تنخفض قيم العقارات لفترة من الزمن. 

المقترضون الذين يحافظون على نسبة منخفضة للقرض إلى القيمة لعقاراتهم يجنون فوائد أيضاً من الحصول على شروط أفضل للقرض من قِبَل المقرضين. بصفة عامة، فإن دفع دفعة أولى كبيرة يعني معدل فائدة أقل، بالإضافة إلى مزيد من المرونة في شروط القرض الأخرى. إذا كانت الدفعة الأولى كبيرة بما يكفي، فلن يكون هناك حاجة إلى تأمين رهن عقاري خاص، وهو ما يقلل النفقات ويتيح المزيد من التدفق النقدي للمستثمر.

قيمة القرض النسبية عند الموافقة على القرض 

عند التقدّم بطلب للحصول على قرض لشراء منزل للعيش فيه أو عقار للاستثمار (مكتب، أو مخزن، أو غير ذلك)، فإن فهم متطلبات المُقرضين سيساعدك في الحصول على أفضل شروط ممكنة للقرض. إن دفع دفعة أولى مناسبة لن يتيح لك فقط الحصول على معدل فائدة أفضل، بل سيجعلك قادراً على التعامل مع أي ظروف اقتصادية طارئة. عدم الافراط في تمديد مدة القرض هو سلوك مسؤول للمُقرضين والمشترين على حد سواء، حيث إنه يساعد في الحفاظ على الاقتصاد العام سليماً وآمناً للجميع.